观点 明年上半年房企降价压力大

　　主持人：现场听众最关心的还是房价问题。房价将向何处去？冯仑先生认为应反周期模式操作，但在房价周期内，无法预期，只有房价跌下来了才会知道，那么现在应该怎么做？

　　冯仑：谈价格是很傻很天真（观众笑）。房产供应呈现70％—30％格局。即70％的房产由政府、国有房地产企业供应，而30％由民营、外资供应。这30％的部分，每年涨5％—10％是没有问题的。国民经济收入指标、通货膨胀指标、汇率指标等几大指标都在涨，这部分不涨都难。而超过10％，会有抱怨。预计明年上半年后，房价将恢复5％—10％的上涨速度。

　　今年一季度，万通在北京、天津房产的销售与去年相比，仍是增长，只是增长幅度比较低，比预期低，而不是卖不动。现在很多人观望，应该说淡季也是有影响的。所以，问题并没这么严重。但是，到明年上半年前，很多企业面临降价。这种向下的压力来自20岁、30岁人群的预期以及中小房地产企业的资金链跟不上的问题。20岁、30岁人群是主要的需求，在连续的调控背景下，他们对降价的预期很大，就观望，所以开发商的压力很大。中小房地产企业就可能顶不住资金上的压力而降价。因此，总的来说，明年上半年前降价压力很大，之后将恢复缓慢上涨。

　　经历野蛮生长房市将回归理性健康

　　听众：有一种说法称，过去几年房地产是在野蛮生长，是否同意这种看法？房地产应该维持多大的利润才合理？房地产市场现在的局势会持续多久？

　　冯仑：过去有一段时间房地产的发展不太成熟。我讲一个故事：海南1991年—1993年间，那是暴利时代，一不留神就会发财（观众笑），人们一见面就说今天赚了多少。这种阶段，就会出现完全不正常的发展逻辑。我当时做一个项目，需要500万元，就找一朋友借，说半年还，但三个月后，我拿去还给他，一问，才知道这楼是从他那卖出去的（现场笑），经过我手里已经炒了七道，这是泡沫，很快会破灭。过后，市场会回归公道。

　　因此，我们得到教训：这种阶段，钱从哪里挣，最终还会到哪，就像小偷的赃款，最终会还给主人。那一阶段最终98％的房地产公司都死掉了，赚的钱最终还是还给了土地。所以说，行业发展一定会经历野蛮生长的阶段，但一定会得到校正，最终还是要回归理性，回归健康。

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