昨天，房地产大亨、“商界的思想家”——万通地产董事长冯仑先生来到厦门，在“2008厦门地产高峰论坛”上，就房地产市场形势及新形势下的房地产企业应如何发展等话题进行了精彩独到的讲解。

　　一开场冯仑就以“未婚女青年推动房价上涨”的争议性问题热场。他说，现在大多年轻女孩没有房子是不嫁的，这些待嫁女孩的年龄在25岁到30岁之间，这样把买方的年龄大大提前了。现在房价上涨跟这些需求有很大的关系。

　　冯仑进一步解释道，25岁要买房，在全世界都很难，现在“80后”的青年大多是独生子女，最后的结果是6个人凑首付，两个年轻人供房贷。他认为目前房地产市场的需求是真实存在的，但现实环境使楼市处于观望状态。

　　“海南最高峰时期有1万多家房企，现在只剩不到20家，可谓‘剩者为王’。”冯仑说，导致企业破产包括四个方面：社会革命、自然灾害、技术革命和商业周期。其中商业周期是房产企业最需考虑的因素。他们公司曾研究过去15年A股房地产公司的报表，发现一个奇特现象：死掉的多数为商业周期繁荣时拿地存地多的公司,为什么呢?因为这些公司虽然销售增长,利润增长,资产增长,但现金流为负,一旦市场、政策出现波动，公司的资金周转最易出现问题。万科房产就是在上一个商业周期繁荣时拿地较少的公司。而万通地产的政策是繁荣时在郊区拿地，萧条时在市区买地。

　　2007年前10个月是中国土地市场最疯狂的10个月，土地楼面价超越周边房价的情况比比皆是，许多开发商都卷入疯狂圈地大潮中，投入了所有资金来圈地。厦门也不例外。而2008年房地产市场由于银行按揭政策、银根紧缩等政策的调整，重要特征是“缺钱不缺地”，大批大肆疯狂圈地的开发商正处于资金链吃紧的状态中。

　　冯仑认为，必须改变土地观念，不要怕没地，土地是无限的。美国纽约这座城市建设两百年，可市区照样有地，为什么呢？因为土地不仅是平面的，它卖的是空间。卖土地不只是卖面积，而是容积率。土地储量控制在三年以内就可以了。

　　对于房价，冯仑称他赞成万科老总王石的观点：房地产价格将由过快增长变理性回归。他强调房价将在“短期内下降，一年后上涨”。这是“向左还是向右”的问题，不要只关注价格，而要关注结构。

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