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厦门等部分城市"地王"调查:一块地透支全年利润

www.taihainet.com 2016-05-18 08:03 来源: 新华视点

近期,一二线城市地价飙涨,不仅北京、上海等一线城市土地市场“高烧不退”,以南京、苏州、合肥、厦门等为代表的二线城市更是“地王”频出。“新华视点”记者调查发现,一些“地王”的楼面价已超过区域房价,不少房企不惜透支全年利润甚至负债累累疯狂抢地,高杠杆、高负债拿地存在隐患。

  二线城市地价同比暴涨180%,“面粉比面包贵”频现

  3月25日“沪九条”出台后的上海首场土地拍卖会,一口气拍出三个区域“地王”。这场拍卖会总成交金额近80亿元、溢价率均超过100%。其中,上海远郊的泗泾拍出“双子地王”,每平方米近4万元的楼面价,几乎是半年前该区域地价的2倍。

  不过,二线城市土地市场热度很快超过一线城市。上海首场土地拍卖会结束后仅2天,南京就刷新该市总价和单价“地王”纪录。南京新科单价“地王”以高达4.5万元/平方米的楼面价超过上海商品房成交均价。而5年前,该区域楼面价仅4752元/平方米,也就是说,地价5年大涨8.5倍,增幅甚至超过一线城市。

  近期,多个二线城市土地市场“高温”。今年前4个月,南京成交的15幅含住宅地块中,拍出7个区域“地王”;4月上旬,苏州拍卖的13幅地块创下平均高达200%溢价率,刷新了3个区的“地王”纪录;合肥4月底出让6宗地块,单日揽金超过110亿元,最高楼面价溢价率292.11%;厦门总价和单价双料“地王”也在4月底产生。

  据世邦魏理仕监测,与以往高总价的“地王”主要集中在一线城市不同的是,南京、苏州、合肥、厦门等二线城市近期均“地王”频现。机构数据显示,今年前4月,二线城市土地出让金突破1100亿元,占全国土地总成交额的7成,同比上升280%;二线城市的成交楼面均价同比暴涨180%。

  值得关注的是,几乎所有一线和热点二线城市都出现“面粉比面包还贵”的现象,即成交地块楼面价高于周边在售的商品房价格。记者走访上海泗泾“新科地王”周边5个在售项目发现,其销售单价范围在2.4万元-3.1万元,远低于近4万元的楼面价。苏州最近拍出的地块楼面价大部分已反超区域销售均价,其中金辉竞得的相城区地块楼面价更超出区域售价60%;保利拿下的厦门地王楼面价也是区域平均房价的1.6倍。

  易居智库研究总监严跃进表示,在一线城市门槛渐高以及“沪九条”“深六条”等政策的压力之下,资金出现溢出效应,开发商开始争先布局热点二线城市。中原地产首席分析师张大伟认为,“近期南京、苏州等二线城市‘地王’频现,地价甚至超过周围在售房价,这说明二线城市房地产市场风险正在明显增加。”

  一块地透支全年利润,开发商负债抢地赌“明天”

  记者翻阅年报发现,本轮拿到“地王”的房企,几乎都是不惜透支半年以上甚至负债累累去豪赌房地产的“明天”。

  刚刚以30亿元拿下泗泾地王的融创中国,其2015年全年净利润仅有33亿元。拍下苏州最高溢价率318.86%地块的景瑞地产,近日再度拍下杭州一幅土地,一个月内景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元,几近2015年全年销售额的一半。且该房企连续两年亏损,负债率高达135%。

  开发商近期为何在一二线城市疯狂抢地?

  ——“不缺钱,缺项目”。旭辉集团总裁林峰透露,以前开发商高度依赖银行的开发贷款,如今融资工具更加多元化,甚至有很多机构主动找上门要求提供贷款,且贷款利率极低。去年旭辉首发的境内公司债利率不足5%,远低于银行贷款,“房企现在不缺钱,缺的是项目”。

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