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房没卖成也“赚”了30万 遭遇买方反悔 房东求助导报“律师来了”成功维权

www.taihainet.com 来源: 台海网 陈捷 用手持设备访问
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  台海网1月28日讯 (海峡导报记者 陈捷 实习生 罗桂英/文 陶小莫/漫画)一购房者与房东老赵(化名)签协议付定金后,又反悔不买了,还起诉房东要讨回30万元定金。近日,老赵为此向导报“律师来了”栏目求助,并在律师帮助下提起反诉。“因限购无法过户”能否成为退房理由?购房者付的定金该不该退……双方在法庭上展开了激烈争辩。

  最终,在“律师来了”律师团成员福建自晖律师事务所主任林敏辉律师的帮助下,法院一审判决认定购房者应承担违约责任,房东可获赔30万元违约金。

事件

签购房协议后反悔,双方互起诉

  引发官司的这套房产位于湖里区,面积大约76平方米。去年3月13日,购房者林女士(化名)看中了这套房产,就在厦门一家中介的居间下,与房东老赵签订了《房产买卖协议》。

  双方约定,房屋成交总价为4126000元,并约定协议签订之日林女士向老赵支付定金30万元,在办理委托公证当天向老赵支付2046000元,其余尾款由林女士每月准时支付按揭款给老赵,老赵则在公证当天收到购房款后将房产交给林女士使用。

  签订协议当日,林女士依约向老赵支付30万元定金。但是,在去年4月初,林女士以限购政策无法过户为由,要求终止协议。而且,林女士此后没有按约定支付2046000元的购房款。

  不过此后,林女士多次与老赵沟通,希望解除合同并要求退还定金。但是,老赵不同意解除协议,也拒绝归还30万元购房定金。

  为此,林女士将老赵告上了法庭,起诉请求法院判决解除双方签订的《房产买卖协议》,并让老赵返还30万元定金。

  老赵被告上法庭后,在林敏辉律师的帮助下很快向法院提出反诉,请求法院判林女士支付60万元违约金给老赵,即要求她扣除已付定金后,再支付违约金30万元。

焦点

是遭遇限购,还是有意弃购?

  签了《房产买卖协议》,为何又不履行呢?对此,林女士解释说,自己居住在外地,女儿是厦门户口,所以想在厦门买一套房子登记在女儿名下。不料,双方签订协议不久,厦门市出台了限购政策。而此前林女士女儿已有两套房产在名下,因而丧失购房资格,房子无法过户到其名下,导致协议无法继续履行,合同目的无法实现。所以,林女士认为,卖家应该退还定金。

  不过,房东认为,林女士所说的“女儿被限购”只是借口。实际上,林女士女儿名下已有两套房产,即使没有限购政策,林女士也无法将讼争房产过户到女儿名下。而且,双方之前就约定,办理公证后可将房产过户给任意第三人,林女士可以通过父母挂靠的方式落户厦门并取得购房资格。因此,协议书不存在履行障碍,林女士单方面解除协议已经构成违约,要求林女士按约定支付60万元的违约金以及律师费。

  所以,老赵也向法院提出反诉请求,反诉认为,林女士不继续履行协议是有意为之,其行为已违约,因此,要求赔偿违约金。

  面对反诉,林女士答辩称,因限购政策是不可抗力,自己的行为不构成违约,无需承担违约金。

判决

买方构成违约,卖方获赔30万

  经审理,法院认为,林女士提交的证据无法证明其购买房屋用于女儿居住,根据证人的证言,林女士购买房屋系投资行为,林女士在购买房屋时陈述可以将房屋过户到其他人名下。因此,限购政策并不影响林女士实现其合同目的,林女士以其购买房屋居住的合同目的无法实现为由解除合同,系违约行为,应承担相应的违约责任。

  针对违约应该赔多少的问题,法院认为,违约金具有补偿性和惩罚性的双重功能,结合本案实际情况和房价波动的市场因素等,双方约定的违约金金额标准过高。所以,综合考虑当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,法院认为,林女士应当支付30万元违约金,老赵要求违约金抵扣应返还的定金。

  所以,法院判决认定双方签订的《房产买卖协议》解除,并支持老赵关于违约金抵扣定金的主张。

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