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房租上涨押金难退,怎么破解?

昨日热线咨询火爆,律师团队总结租房“9问”

www.taihainet.com 来源: 台海网 陈捷 用手持设备访问
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  台海网7月29日讯(海峡导报记者 陈捷 实习生 梁文婕/文 陈巧思/图)租房遇到纠纷,导报律师来帮忙!前天下午,导报“律师来了”栏目租房专题热线火爆,专业律师的解疑释惑吸引了众多租客和房东,读者咨询不断,导报律师团队也忙个不停。

  遭遇一房两租怎么办?房租大幅上涨如何应对?租户逾期付房租会不会被强制搬离?租房还有哪些注意事项……这些与租房有关的问题都很“热”,前天下午还不到3点,咨询电话就接连不断,福建自晖律师事务所主任林敏辉律师和该所律师张嘉嘉也轮流接热线,耐心为读者解答问题。

  此外,导报“律师来了”邮箱(812885838@qq.com)也收到很多读者的咨询,还有很多读者通过微信公众号“厦门说法”留言向律师提问,针对这些问题,厦门大学法学院教授、福建联合信实律师事务所黄健雄律师和福建冠德律师事务所合伙人、副主任黄芬嫘律师也进行了解答。“律师来了”团队从昨天的咨询中挑选出部分有代表性的问题和案例,总结出租房“9问”,借读者借鉴。 

房子被卖了,租户怎么办?

  张女士:我和原房东签订了三年的租赁合同,但是三年还没到,房东就在没有告知我的情况下,把房子出售给别人,现在新房东要求我搬离房屋,我该不该搬?

  林敏辉:“买卖不破租赁”,根据合同法第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。因为您的租赁合同先于买卖合同订立,所以新房东无权在租赁合同到期前要求您搬离房屋,你可以要求新房东继续履行原来签订的租赁合同。

  另外,租户拥有租赁房屋的优先购买权,房东出卖租赁房屋未在合理期限内通知租户优先购买权的情形下,租户可以请求房东承担赔偿责任。但不能请求确认房东与第三人签订的房屋买卖合同无效。

遇一房两租,该如何应对?

  李先生:我在厦门岛内租了一套房屋,但房东在和我签订租赁合同之前,已经把该房子租给了第三人并已交付。请问我能否继续租这套房屋?我该怎么办?

  林敏辉:房东与第三人签订租赁合同在先,而且第三人已经合法占有租赁房屋,因此,第三人作为优先顺位的合同履行人,您无权要求第三人搬离房屋。但是,您可以请求解除租赁合同,要求房东赔偿损失,支付合同违约金。

租户擅自转租,房东该怎么办?

  陆先生:我的一个租客未经我同意就与第三人订立了新的租赁合同,并且获得了差价收益。现在我想解除与租客的租赁合同,请问能不能要求租客返还差价收益?

  林敏辉:承租人未经出租人同意不能擅自转租租赁房屋,若擅自转租,则其转租合同无效,出租人有权解除房屋租赁合同,但至于您要求承租人返还其收取的租金差价收益,法院一般是不会支持的。

  承租人在租房时要注意房屋转租时是否具备三个条件:经出租人书面同意、订立转租合同,应当在原租赁合同规定的期限内。

没有写明租期,发生纠纷咋办?

  林小姐:我在思明区租了一套房子,但我和房东签的租房合同里没有写明租期,现在房东不让我租了,请问他有权收回房屋吗?

  黄健雄:这种合同为不定期租赁合同,房东有权解除合同并收回房屋的使用权。按照合同法的规定,租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式租赁合同,当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

房东不退押金,租户该怎么办?

  曹女士:我跟房东签订了半年一签的房屋租赁合同。最近不准备继续租房了,但是房东却不肯退还我押金,怎么办?

  黄健雄:如果租赁合同没有明确押金的性质或规则,则押金作为租赁预付款处理,无论如何都要返还的。根据合同法有关规定,除合同另有约定外,房东应在租赁关系解除且租客迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将租房押金全额无息退还租客。在租房期间如果有财产损失可以相应地扣除押金,押金在扣除财物损失后应该退还。

  当出现租房押金不退的问题时,可以双方协商解决,如协商不成,房东坚持不退还押金,建议报警处理,由警方进行调解处理。协商不成也可以起诉,可以收集证据,向法院起诉,以房东恶意违约为由,起诉要求房东退还押金并按照合同支付违约金。

房东要涨房租,租客如何应对?

  吴先生:我租的房子还没到期,房东就提出来租金要上涨15%,还说如果我不接受就不让我租了,我该怎么维权?

  黄健雄:虽然住房和城乡建设部的《商品房屋租赁管理办法》中明确要求,房屋租赁合同期内,出租人不得单方提高租金,但是对禁涨房租实施难度较大,“租赁期内不得上涨房租”这一最替租客考虑的条款,被业内人士视为最难实现的条款之一。在签订租赁合同时,房主通常会将违约金控制在单月租金以下,即违约成本很低。在这种情况下,处于弱势的求租人极少会诉诸法律,而更倾向于通过协商,获得合同约定之外尽可能高的补偿金额。

租约没到期 房东能收回房屋?

  赵先生:今年3月我与房东签订了为期一年的租赁合同,但是今年5月房东突然要求我搬离,我一定要搬离吗?他赔偿一个月押金就可以了吗?

  张嘉嘉:房东无权在租赁合同到期前要求您搬离房屋,在没有明确约定的情况下,房东也不能以支付违约金为代价要求解除合同。

租户逾期付房租 房东有权强制搬离吗?

  赵女士:我的房子租给了两个年轻人,他们经常逾期支付房租,请问这种情况我有权要求他们搬离并收回房子吗?

  黄芬嫘:根据《合同法》相关规定,承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。建议在租赁合同条款明确约定解除权,如逾期超过10天未支付房租的,房东有权解除合同。合同解除后,可以依据合同约定要求承租人搬出(返还财产),但是要注意告知和保全证据。

租赁房屋如何避免陷阱?

  吴小姐:我最近想租房子,现在租房陷阱多,请问租房有哪些注意事项,如何避免落入租房陷阱?

  黄芬嫘:在房屋租赁过程中,要注意以下几点:第一,要核对房东的相关证件,尽量核实房东是业主身份。如出示产权证或与原产权单位签署的购房合同、身份证件等。

  第二,在签订租赁合同之前,了解房屋租金和押金的支付方式,明确物业管理费等各项日常费用,查看水、气、电等费用是否已结清。

  第三,在签订房屋租赁合同时,一定要约定清楚合同条款,明确租赁双方的权利与义务,如租赁用途、租赁期限、修缮责任、变更与解除合同、签订转租、违约责任等,以免在日后租房过程中产生争执,引发不必要的烦恼。尤其是投资装修的,尽量约定如果房东违约应补偿装修费等,以减少损失。

  最后,如果与二手房东签合同,最好能够争取到一手房东的书面确认同意转租,避免一手房东不同意转租而主张合同无效的法律风险。

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