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不良征信记录“毁”了房子交易 购房者和房主互告对方违约(2)

www.taihainet.com 来源: 台海网 陈捷 用手持设备访问
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互告:双方互相起诉,都说对方违约

  几天后,小吴再次要求办理担保及过户手续。

  不过,林先生发现小吴夫妻的银行个人信用存在大量不良记录,担心小吴可能因无法贷款失去支付全部购房款的能力,于是就要求小吴应先支付完其余首期购房款368000元,并要求小吴提供担保,保证能全额支付购房款。

  但是,小吴拒绝支付剩余首期购房款,也没有提供担保,只是以“要遵守协议”为由,要求林先生配合办理房产过户。

  最终,小吴起诉至海沧区人民法院,指责林先生违约,要求其履行协议并赔偿违约金。

  小吴起诉后不久,林先生随即提起反诉,认为是小吴违约在先,请求法院判决解除合同。

  林先生反诉称,由于小吴的违约行为,致使双方履约不能,时间一拖再拖。现在房价上涨,已由原191.8万元变为250万元左右。双方已失去履约的信任基础,如果买方仍以191.8万元的价格要获得价值250万元左右的房屋,对卖方显失公平。

判决:房主一审胜诉,解除双方协议

  近日,海沧法院作出一审判决,驳回原告小吴的全部诉讼请求,支持卖方林先生的反诉请求,解除双方签订的《房产买卖协议》。

  法院审理认为,仅从合同来看,确实应当是林先生履行办理担保、过户手续的义务在先,小吴履行支付购房首付款368000元的义务在后。但是,作为卖方,林先生在知悉买方小吴及其配偶的征信问题之后,对于小吴的履约能力产生怀疑显属常理。而且,林先生要求小吴先支付购房首付款,也符合二手房屋买卖的通常交易习惯,属于合理范围之内。

  法官说,《中华人民共和国合同法》规定了“不安抗辩权”制度,就是指双方合同成立后,一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时,可以通知对方中止履行;对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同。

  因此,本案中,林先生在小吴支付购房首付款前,中止履行合同约定的办理担保、过户手续的义务,实际上是在“行使不安抗辩权”,并不违约。在此情况下,小吴不支付首付款,也不为履约提供担保,在房价大幅上涨的背景下,显然对林先生有失公平。因此,法院判决支持林先生的诉求,解除双方协议。

律师说法

买房怎么防范“不良记录”?

  福建自晖律师事务所主任林敏辉律师提醒说,对于购房者来说,可事先查询自己的个人征信记录,并告知卖方自己的征信记录情况,以取得卖方信任。而且,如果需要贷款,则可以为贷款提供担保以降低买方的不安,避免触发“不安抗辩权”。

  另外,如果买方有不良征信记录,可以采取补救措施,试着去消除不良记录,以取得足够的房屋贷款。万一因为疏忽造成坏账记录,也不要以为还款后立即销户就能清除污点。

  一般情况下,银行查询个人征信记录,就是查询申请人过去两年内的还款情况。只要持卡人在申请卡、贷款时,过去两年内的还款情况正常,一般就不会有太大的问题。

  所以,逾期之后,错误的做法是立即销卡。正确的做法是,污点产生后仍正常使用这张卡,多消费,按时足额还款,每月保持良好的还款记录,将逾期记录给覆盖。

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