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小区480万元公共收益怎么分?厦门业主状告业委会

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  台海网4月3日讯(海峡导报记者 陈捷 通讯员 思法/文 陶小莫/漫画)小区公共收益,究竟该怎么分配?业委会擅自分配480万元共有车位收益,业主能否起诉追回?近日,思明法院发布《房地产审判白皮书暨典型案例(2016-2019)》,其中有一起小区公共收益引发的官司特别引人关注。

  据统计,2016年至2019年思明法院共受理房地产案件18528件,平均每年4600多件,诉讼标的总额达100.25亿元。在这些案件中,数量最多的有三类:物业服务合同纠纷(物业起诉业主要求支付物业服务费),占29%;房屋买卖合同纠纷(含商品房预售合同纠纷),占22%;租赁合同纠纷,占16%。

纠纷

未经业主共同决定 业委会擅分480万元

  这起案件的原告王某、吕某系厦门市某小区业主,而被告则是该小区业主委员会。

  原来,该小区共有车位100个。2013年9月29日,该小区业委会将小区内的100个车位租出去,承租方每月支付10万元借用费,期限30个月,共计300万元。不久后,业委会召开业主委员会会议,并形成了《会议纪要》,其中第3项内容为“停车场业委会(全体业主)50%金额,委员初步意向考虑用这笔款项为业主建一座文化休闲会所……”

  2016年4月22日,停车位被继续租借,期限18个月。这一次,18个月的借用费为180万元。同年12月23日,业委会再次作出《会议纪要》,对480万元的车位借用费进行分配。480万扣除分给业主专项公维金账户180万元,分给物业公司144万元,剩余156万元按产权证建筑面积(包括车位产权)比例分给小区业主。

  随后,该业主委员会发布《公告》,对车位借用费的取得及去向进行说明,告知车位借用费由业委会、物业公司各分成70%、30%,已支付物业公司120万元。

  看到《公告》,得知车位借用费一部分被分给物业公司后,小区业主王某、吕某提起诉讼,将业委会告上法庭。

  业主起诉认为,被告业委会在未召开业主大会、也没有按法定形式经小区业主共同讨论决定的情况下作出的《会议纪要》及《公告》,侵害业主利益。

  因此,原告起诉请求法院判决撤销小区业委会作出的相关会议纪要和公告。

判决

业委会未经授权 侵权决议应当撤销

  思明区法院审理后认为,本案被告业主委员会作出的案涉《会议纪要》内容,系处分某公司借用小区共有部位所支付的借用费补偿款480万元,以及作出改变共用设施用途等决定的行为。但是,该业委会作出相关决议未召开业主大会审议,并经相关业主、业主大会同意或授权。

  首先,根据《物业管理条例》和《业主大会议事规则》,业委会享有的物业管理权并未包括未经相关业主、业主大会同意利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的权利。

  其次,并无证据证明业委会与物业公司签订的《物业服务合同》中有关停车位收益分配的条款经过业主授权同意。

  第三,处分车位借用费补偿款480万元,属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”,根据《物业管理条例》的规定,必须由业主共同决定。

  因此,被告业委会未经相关业主、业主大会的同意作出的案涉《会议纪要》内容,并未取得相关授权,其行为侵害了小区业主的合法利益,应当予以撤销。

  最终,思明法院作出一审判决,撤销了被告业委会作出的案涉会议纪要及公告。

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