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绝佳商业地标 缘何沦为败笔?明发困局调查(二)——商场之殇(2)

www.taihainet.com 来源: 台海网 孙春燕 用手持设备访问
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探因

分割销售的后遗症

  从投标到建设,明发商业广场可谓一直在光环下,那么是什么原因导致它成了厦门商业的败笔呢?“其中一个重要原因,就是它把项目划分为几千个小商铺进行销售。”郭先生投资了多个商铺,明发的商铺是它最失败的投资,在他看来,零散切块销售是明发商业地产的一大特色,开发商迅速回笼了资金,但给后期的统一管理、运营带来了极大挑战。

  据了解,作为明发集团转型商业地产的代表作,厦门明发商业广场以其体量巨大、位置绝佳被认为是明发集团能够登陆香港资本市场的最重要资产。但是,这个地处市中心的商场像个迷宫,到处穿梭着送外卖的电动车,地下层灯光昏暗,不少店铺关闭。

  业主林琳称“快被明发店搞破产”了,在她看来,开发商完全从销售的理念出发,以卖完就算的思想出发,每个独立店都设计成30-60平方米面积,适合销售但却不适合经营,独立店数量过多的“后遗症”拖垮了明发。

  黄先生曾是知名百货的运营人员之一,他认为,独立小店的租赁商家大多以创业型为主,实力差、抗风险能力差,无法共同度过培育期;而且独立店数量过多,要填满需要数量较大的商家,招商压力很大。

  此外,独立小店的租赁商家品牌聚客能力较差,很容易对整个购物中心的品牌与档次产生影响;而且独立小店数量过多,也让整个购物广场的培育无法实现统一节奏,效率没法最大化。

配套设施的硬伤

  除了销售商铺造成的众口难调外,明发商业广场还存在致命硬伤——配套设施跟不上,规划先天不足。

  公开资料显示,明发商业广场被分割成多达3450间每间30平方米到60平方米的独立商铺。有着“迷宫”之称的明发商业广场,不仅逛起来费劲,还缺乏聚集人流的标志性广场。“不光是餐厅位置不好形容,周边厕所布局不足,连电压都不够稳。”曾在明发商业广场开店的霍小姐说,当初开店装修,装修人员说明发的电压不稳,他们于是自己拉了一条电缆到店里,花了好几万元。

  不仅如此,导报记者探访明发发现,环形的商铺完全摸不到方向,商铺的门牌和规划也是让人一头雾水,哪个通道通向哪里,完全没有指示;手扶梯和直升梯布满灰尘,不是没有通电就是维护停用;由于大量餐饮店的进驻,和缺乏通风排烟设施,让这里异味浓厚;而敞开式的设计,更是与厦门“半年夏天”的气候特点极为不搭。

  最让人受不了的还有明发的地下停车库。“地下停车场臭得要命,出入口也很难找,电梯等配套更是没法用。”一位明发店家说。

  一位知情人士透露,明发的地下车库入口设计很不合理,同时地上车位预留不足,成了这里配套的硬伤。与厦门明发商业广场一样,南京明发商业广场的主题步行街也有近100条,这个开业多年的项目目前也面临着配套设施严重不足的尴尬现状。

赚钱就走的战略?

  分割销售、设计硬伤,已然让明发体无完肤,业内人士认为,更致命的问题是企业发展规划过于零乱。

  曾有媒体指出,在明发集团的官网上,明发集团没有公布企业的发展目标与愿景,明发“掌舵人”黄焕明也从未在公开场合就明发集团的战略构想做出解读与阐释。以至明发被称为“没有理想与抱负的商业地产商”。

  投资界有句话:投资投资,说到底是投人。项目本身的质量,往往与开发商的水准相平衡。

  黄焕明的一位同乡曾说,黄氏兄弟的风格就是赚钱就走,根本无心经营品牌。家族企业掌舵人的做事风格直接影响企业的战略导向,明发集团在商业地产上不做长线,秉持的就是“打一枪换一个地方”弄一个项目赚一笔的战略,南京、合肥等地明发商业广场的尴尬局面,就证明了黄氏开发商的这一风格。

  “这种风格很难把购物中心这样的项目做好,购物中心需要长期、耐心、专业的运营。”厦门一位地产业者表示,纵观厦门商业地产全局,没有一个项目可以一蹴而就,都需要根据市场的变化不断调整策略和投入,像明发这样“卖店面赚钱”是很难搞好的,况且这个项目还有诸多硬伤。

  同样作为较早进军商业地产的开发商,万达也走过了类似的粗犷阶段。中国商业地产联盟秘书长王永平认为,经过十多年发展,中国商业地产已更新了好几次,但明发至今停留在万达第一代,即靠销售店铺盈利的阶段。

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