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三亚“明星楼盘”被查封 业主:1套房4个法院轮流封(4)

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  主管部门:预售许可证、房屋所有权证发放不受抵押的影响

  依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,开发商取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证和施工许可证,同时,投入开发建设的资金达到要求的比例,即可申请办理商品房预售行政许可。但三亚住房与城乡建设局房产信息中心一位姓胡的工作人员对业主解释:预售许可证发放不受抵押的影响。开发商拿房子做抵押,并不影响它拿到预售证。抵押不是许可证的前置条件,法上没有规定说有什么有抵押不预售。你发的时候没有说一定强制要求,这不是前置条件。

  再以现房销售来说,三亚不动产交易中心综合科一位姓李的科长表示,一般购房人所依据的房屋所有权证,也就是俗称的“大证”,它的发放,也不受查封、抵押情况的限制。

  李科长:证明这个房子已经办理了首次登记,就是符合规划,竣工验收了。具备首次登记条件,也办了首次登记。如果是有合同可以办理转移。

  中国之声记者:他有这个证,我们也有合同了,是不是说我们就可以办理转移了?

  李科长:这个的话有权利限制。一是没查封,二是没抵押。

  中国之声记者:那这个查封和抵押,在我们看到这个证和我们签合同到备案的过程中,我们老百姓是没有办法知道的。

  李科长:你不知情并不代表他(申请)的权利不存在。

  这位李科长还表示,房产在不同时期被法院查封,只在国土及住建系统内进行登记,购房人不主动查询,是无法得知相应情况的。就目前半山半岛及半岛蓝湾的部分购房者的遭遇来说,即使在签订合同前查询到房屋没有抵押查封的情况,也很有可能在签订合同到网签备案这段时期内,被恶意欺骗:“你们在付款之后应该马上网签的。这种如果他是故意的,或者对你进行欺骗,或者是利用这些政策漏洞,那也是很难避免的情况。查封法院什么时间来,这也是不确定”。

  政策被指存漏洞:购房人不主动查询不会知道抵押查封情况

  这位李科长还告诉中国之声记者:“房产在不同时期被法院查封,只在国土及住建系统内进行登记,购房人不主动查询,是无法得知相应情况的”。就目前半山半岛及半岛蓝湾的部分购房者的遭遇来说,即使在签订合同前查询到房屋没有抵押查封的情况,也很有可能在签订合同到网签备案这段时期内,被恶意欺骗。他还说:“你们在付款之后应该马上网签的。这种如果他是故意的,或者对你进行欺骗,或者是利用这些政策漏洞,那也是很难避免的情况。查封法院什么时间来,这也是不确定。”

蓝湾产权大证

  律师:项目商品房预售资金监管不利

  预售五证齐全、现房也办理了“大证”,房产依然被查封,究竟该谁为此负责?北京国浩律师事务所律师杨琨向中国之声记者解释,从目前的监管来说,多为事后备案,房屋前期的抵押情况不纳入行政许可批复范畴。比如,开发商把房子抵押给银行贷款,不影响他拿到预售证。在商品房销售过程当中,开发商所要拿到的证件,是有一些前置的行政许可,这个条件具备,承担这个审批许可的行政机关就应当做出证件证照的许可。那么在这些审查的过程当中,对法院查封情况是行政机关要考虑的,但是对于抵押情况,目前来看应该是不在审查的范围之内。而且就是大多数商品房开发的项目都会有抵押这种情况存在,尤其是在运用这个贷款资金,一般都会把这个项目土地或者是在建工程抵押给银行或者其他金融机构。所以这个抵押本身并不是行政许可做出是否许可考察的因素。

  杨琨认为,从情理上来说,体量如此庞大的项目、销售时间横跨几年之久,如果监管账户中资金流入出现与火爆销售场面不一致的情况,应当引起重视和注意。他认为,在现行政策下,解决开发商恶意欺诈的关键,是确保监管账户政策的实施。之所以设立监管账户,就是因为要规避开发商擅自动用、挪用购房款的一个风险。一旦进入监管账户,建设单位在没有完成开发条件的情况下,他是没办法动用这个监管账户里面资金的。这个资金在付款的时候,付款的对方的账户是不是监管账户,这个是我们需要很认真的去考察的一个问题。在付完款以后,在多长时间之内要办理这个网签,开发商有没有及时的办理保全。政府机关可以加强对一些重点项目的一个日常监管,从日常监管当中去发现问题。

  近几年,各地陆续出台了商品房预售资金监管的实施细则,三亚市从2015年9月开始实施相关政策,半山半岛及半岛蓝湾的资金流向为何没有受到约束?需要等待相关部门回应。

半岛蓝湾外观

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