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密集调控政策下房企严重分化 中小房企生存艰难

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  大型房企业绩猛增 中小房企生存艰难

  密集调控政策下,房企严重分化,今年千亿房企数量有望超过15家

  《中国经济周刊》记者 贾国强 | 北京报道

  (本文刊发于《中国经济周刊》2017年第45期)

  从去年9月30日全国主要城市收紧房地产政策以来,据机构统计,已有超百城发布200余次楼市调控政策。在密集调控政策下,一些热点城市今年的 “金九银十” 楼市成交量出现大幅下滑。

  不过,从近期公布的销售业绩情况来看,知名房企似乎并没有受很大影响。《中国经济周刊》记者根据地产研究机构克而瑞发布的数据统计发现,今年前10月销售业绩前20强的企业中,碧桂园、万科、恒大、融创等 15家房企业绩已超过2016年全年。这20家企业前10月销售业绩总和为3.4万亿元,比去年全年业绩超出4820亿元。

  房地产市场出现如此“冰火两重天”的差异表现,似乎有点不可思议。为什么会出现这种反常现象?易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国经济周刊》记者分析说:“房企销售业绩和楼市调控的预期效果略有差异,实际上是一种很正常的现象。从实际情况看,虽然调控逐渐收紧,但调控城市主要体现在大城市中。而对于中小城市来说,今年市场表现反而不错。在三四线城市有较多项目布局的大型房企,较好地抵御了市场风险,市场销售相对表现较好。更为关键的是,当前地产领域真正的降温还没开始,预计到2018年会有类似降温的表现。但根据现在金额衡量的销售业绩,很难说2018年会出现同比下跌。”

资料图:山西太原拆除30年历史的立交桥。中新社记者 韦亮 摄

  今年千亿房企数量有望超过15家

  克而瑞近期公布的前10月房企销售业绩TOP100显示,碧桂园、万科、恒大销售金额均突破4000亿元,有12家房企进入千亿元阵营。值得注意的是,在前20强房企中,保利地产、龙湖地产、华润置地等15家房企前10月的数据超越去年全年数据。

  中原地产首席分析师张大伟对《中国经济周刊》记者分析说:“今年虽然楼市调控重压,但市场表现依然乐观。从全国看,房地产销售面积与金额再次刷新历史同期纪录,预计2017年房地产销售金额与面积将再次创造历史纪录。另据前10月销售业绩来看,部分房企已经完成年度任务,千亿房企数量在2017年有望超过15家。”

  《中国经济周刊》记者梳理今年前10月榜单,并结合2016年榜单发现,碧桂园销售业绩今年已猛增近1800亿元,一举超越万科和恒大,成为行业销售榜上的龙头老大;融创也迅猛增长近千亿元,排名从去年的第7位升至第4位。

  为何碧桂园和融创表现惊人?易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为:“碧桂园聚焦地产业务开发和销售,尤其是积极布局三四线城市,使得其城市布局具备了较好的发展优势。从实际情况看,类似企业的投资战略总体上是稳健的。对于融创来说,业绩成长具有积极意义,体现了通过并购来实现弯道超车战略的正确性。”

  据统计,2017年上半年,融创收并购拿地占新增土地储备总量的84%。从收购合肥融科城、武汉融科天域、天津星耀五洲项目、重庆江北嘴国际金融中心等多个重点城市大型项目,再到获得石家庄城中村改造项目、收购万达文旅项目等,融创获得了大量成本较为低廉的土地,提升了盈利空间。

  与其他房企业绩暴增相比,万达的业绩表现则有些平淡。严跃进在接受《中国经济周刊》记者采访时说:“第一,万达这类企业的销售类物业相对少,更多的是自持型物业,业绩出现波动和具体的产品结构有关;第二,万达今年在酒店等项目的销售方面动作较多,预计此类项目此前的销售节奏会受影响,进而也影响了项目销售业绩;第三,万达在传统地产业务方面的投资力度减少,更多地侧重在文旅项目方面,也会影响传统的业绩数据。”

  从总体来看,这20强企业今年前10月销售总额为34341.5亿元。今年前10月,碧桂园业绩最高,为4841.7亿元,中南置地最低,为700.3亿元,前者是后者6.9倍;去年恒大业绩最高,为3731.5亿元,中南置地最低,为502.3亿元,前者是后者的7.4倍。

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