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台湾进入高龄化社会 以房养老要考虑4大变数

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    据台湾媒体报道,台湾地区已进入高龄化社会,加上少子化隐忧,未来退休的民众可能面临有房无子女照顾的窘境,因此银行开办的“以房养老”业务,也成为台湾民众退休金的来源之一。

据了解,以房养老,主要适用于“有房子无现金”的退休族,透过银行贷款,将“不动产”转化为每月现金流,可作为生活费用。目前开办此业务的银行有9家,核贷案件有1千多件,金额尚未超过100亿元(新台币,下同),规模仍小,不过有逐渐受到注意的趋势。

以房养老目前大约可贷款房价的7成,分30年逐月给付给贷款人。举例来说,如果房价2000万元,可贷款7成是1400万元,若以30年给付,每月可领3.88万元。另外,再按照累积贷款金额,按月支付利息。但想采用以房养老,有4个问题需要考虑。

每月可领取金额会因利息增高而逐年递减。以房养老的概念,类似逐月向银行借钱,累积贷款金额越来越高,例如,第1年每月贷3.88万元,1年后贷款金额累积到46.56万元,10年后累积贷款金额达465.6万元。需要缴给银行的房贷利息也逐月提高,扣除后每月可领到的钱逐渐递减。前述案例,一开始每月可领到3.88万元,但10年后可能降为3.1万元,20年后更低。

房贷利率变动,可能影响每月领取金额。目前利率水平低,约仅2%上下,不过利率是浮动的,未来若利率水平升高,房贷利息也会上升,扣除利息后每月可领取的生活费用,还会再降低。

通膨率高低的影响。若以60岁之后使用以房养老方案, 假设退休后可活到85岁,等于还有25年时光,未来的这25年通膨率与生活费用如何变动,原先预估的金额是否足够,仍是不得不面对的变量。

可贷款金额与屋龄、房屋价值有关。虽然最高贷款水平可达7成,但银行还是会依个别状况审定,若是屋龄过高,或房屋所在地段非属于蛋黄区,可贷款成数将打折扣。

以房养老提供有房产无现金的退休族资金周转的管道,但是从以上4大变量来看,以房养老只能协助解决部分资金问题,最好只作为备案,而不是主要的退休计划。

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