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以案说法|定金罚则和违约金只能“二选一”

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  台海网7月15日讯 据福州晚报报道   陈女士和王先生签订了房屋买卖合同,约定房屋总价款100万元,合同签订当日陈女士先行支付定金30万元,双方应当在约定日期前办理好房屋过户登记,过户当日支付剩余购房款。任何一方违约的,应支付对方房屋总价款30%的违约金。

  合同签订后,陈女士发现王先生早已一房二卖,并且为他人办理了过户登记。气愤的陈女士要求解除合同,还主张王先生应双倍返还定金并赔付违约金。她的主张合理吗?

  □解析

  福建闽众律师事务所马梦婷律师:陈女士的主张不合理。根据《中华人民共和国民法典》的规定,定金罚则和违约金只能择一适用。同时,定金的数额不得超过合同总价款的20%,超过部分不发生定金的效力。实践中,超出法定数额的定金一般被认定为预付款。

  本案中,陈女士作为守约方,有权选择适用定金罚则或者要求王先生支付违约金。如果陈女士选择适用定金罚则,可以要求王先生双倍返还定金共40万元,并返还预付款10万元,共计50万元;而如果选择要求王先生支付违约金,则可以要求王先生返还已经支付的30万元,同时赔付30万元的违约金,共计60万元。

  □法条

  《中华人民共和国民法典》第五百八十六条:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

  定金的数额由当事人约定;但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。

  《中华人民共和国民法典》第五百八十七条:债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

  《中华人民共和国民法典》第五百八十八条:当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。

  定金不足以弥补一方违约造成的损失的,对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。 (福州晚报记者 叶智勤

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