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居民购房杠杆率连降五个季度 房贷利率本轮上涨或近尾声

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  近日,融360大数据研究院发布报告显示,7月全国首套房贷款平均利率为5.67%,环比6月上升0.53%,与去年7月首套房贷款平均利率4.99%相比上升13.63%。业内人士表示,今年在房地产坚持调控的背景下,涉房贷款整体稳中偏紧。本轮利率上涨或接近尾声,上涨幅度或逐步放缓。但从整体来看,未来较长一段时间内,房贷利率水平难以下调。

  7月房贷利率涨幅收窄

  2018年7月,全国首套房贷款平均利率保持上涨,但上涨幅度收窄。融360数据显示,2018年7月全国首套房贷款平均利率5.67%,为基准利率的1.157倍,环比6月上升0.53%,较上月0.71%的环比增幅有所收窄;同比方面,较去年同期4.99%的利率上调13.63%。

  具体来看,7月,在全国35个城市533家银行中,有47家银行分(支)行首套房贷款利率上升,占比8.82%,较上月减少9家。其中,146家银行首套执行基准利率上浮10%,较上月减少23家;173家银行上浮15%,115家上浮20%。

  值得注意的是,执行上浮25%以上的银行数量增多。其中,28家上浮25%,25家上浮30%,分别较上月增加3家与9家,另有4家银行首套执行上浮30%至40%。中原地产首席分析师张大伟表示,股份制银行房贷利率上浮30%至40%,这一利率对于市场意义并不大。从执行情况看,这些银行基本没有房贷业务,标价只是代表拒绝业务。

  此外,数据显示,7月二套房贷款平均利率为6.03%,较上月上涨0.3%,整体涨幅有所下降。融360监测的重点银行中,目前二套房贷利率执行基准上浮10%的仅21家银行,较上月减少1家;执行上浮15%和20%的银行各有28家和243家,分别较上月减少7家和16家;执行上浮20%以上的银行达到213家,较上月增加22的家。

  同时,4.13%银行存在停贷现象。例如北京地区监测的30家银行中,有1家银行分(支)行停贷;深圳地区重点监测的26家银行中,7家存在停贷现象。

  融360大数据研究院分析师李唯一表示,此前央行放水并未如业内预期的对房贷利率起到降温作用,房贷利率仍以上升为主,预计短期内全国不会出现大面积下调利率的情况。

  “但房贷利率水平增速或将减缓。”李唯一表示,2017年7月至2018年7月,首套房贷款利率及二套房贷款利率分别由环比上升2.47%、上升1.27%降至环比上升0.45%附近。据此趋势推算,未来2至3个月内,环比数值会向0趋近,房贷利率仍将保持小幅上调直至稳定。

  居民购房杠杆率持续下降

  在房贷利率上调、房地产政策收紧的背景下,居民购房杠杆率呈持续下降之势。易居房地产研究院发布《2018年二季度全国居民购房杠杆研究》报告显示,2017年一季度,个人房贷余额同比增幅35.5%出现收窄,2018年二季度回落至18.6%。同时,全国居民购房杠杆率回落至31.9%,环比下降1.1个百分点,同比下降8.6个百分点,已连续五个季度收窄。

  易居研究院研究员沈昕表示,从2015年三季度开始,居民购房杠杆快速上升,2016年四季度达到2010年以来最高位44.1%。2017年一季度,该指标小幅回落至43.8%,此后五个季度连续下行。

  不过沈昕也指出,虽然个人房贷余额增速有所放缓,但整体来看,个人去杠杆仍有空间。2018年二季度,个人住房贷款余额新增9800亿元,同比下降2%。但从房贷余额新增的绝对值来看仍处于历史高位。

  数据显示,2017年四季度, 个人购房贷款余额新增额降至8000亿元,同比下降33%。但2018年一季度反弹至9600亿元,二季度继续小幅反弹至9800亿元,环比上涨2%。

  沈昕认为,短期调控政策和信贷趋紧态势不会改变。随着政策环境和信贷环境趋紧,预计居民购房杠杆率还会进一步回落,下半年全国房价涨幅将收窄。

  涉房贷款难松动

  房地产从严调控不会松动。7月31日召开的中央政治局会议指出,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

  从现阶段来看,一方面房地产市场仍然较热,另一方面房地产资金风险压力已到高位。

  中原地产报告显示,虽然7月单月全国调控次数刷新历史纪录,在调控重压下,标杆房企销售业绩依然爆发,整体看,累计公布前七个月销售业绩的32家房企,销售金额达到25373亿元,同比上涨幅度高达37%。其中,碧桂园销售额3475亿元,同比上涨44.62%;融创销售2276亿元,同比上涨70%;新城控股销售1136.63亿元,同比上涨106.05%;中国金茂销售788.92亿元,同比上涨187.6%。

  与此同时,房企资金链却频亮“红灯”。在地产政策维持偏紧的基调下,房企发债频遭拒。此前,保利置业申请发行的15.14亿元资产支持证券项目状态,从6月19日的“中止”变更为“终止”;万达50亿元供应链ABS,从一年前的“中止”也转为“终止”;美好置业公告称,鉴于市场环境变化,主动撤回2018年公司债发行材料;华夏幸福40亿元私募、合生创展小公募100亿元、金融街50亿元、碧桂园200亿元公司债均处于“中止”状态。

  此外,公司债到期的企业也开始出现。此前,中弘控股股份有限公司发布公告称,公司逾期债务本息合计金额约为43.7亿元,控股股东中弘卓业集团有限公司持有的公司全部股份22.28亿股已经遭到司法轮候冻结。

  在此背景下,一向受追捧的房地产进入评级公司下调名单。近日,中诚信证评决定将18天房1A、18天房1B列入可能降级的信用评级观察名单。天房集团当前负债超过1800亿元,负债率高达85%以上。

  有业内人士表示,对于企业资金,因杠杆风险仍存,涉房贷款不会松。而个人贷款方面,为避免居民借助杠杆投机房产的行为,大幅下调房贷利率也不符合调控的要求,短期内保持稳定的可能性较大。

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