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恒大地产引入300亿战投资金净负债率料下降至65%

www.taihainet.com 2017-01-04 22:24 来源: yicai.com

新年伊始,恒大地产引入战略投资事宜获得实质进展。

1月2日晚间,中国恒大(03333.HK)发布公告称,其间接附属公司恒大地产与八家战略投资者签订增资协议,合共引入投资300亿(人民币,下同),增资完成后,八家战略投资者将持有恒大地产约13.16%股权,而恒大地产原股东凯隆置业的持股比例将下降至86.84%。

新投资者的引入,将对恒大地产原有资本结构产生重大影响,最为直接的是,其负债水平将相应下降。以该公司2016年中期业绩报告的数据模拟测算,净负债率将由92.97%下降至大约65%的行业平均水平。

恒大最早透露其引入战略投资计划是在2016年10月9日,A股上市公司深深房(000029.SZ)发布《关于重组上市的合作协议》(以下简称“协议”)公告,称恒大为了完成与深深房的重大资产重组并实现向A股的回归,拟引入规模为300亿的战略投资。此番运作成功,意味着其已完成回A的重要一局。

回A关键一步

公告显示,恒大地产引入的战略投资者有八家,其中5家实力雄厚,分别为中信、中融、华信、山东高速、深圳广田等。八家机构合计以总代价300亿获得恒大地产13.16%股权比例。

恒大地产引入战略投资者,源起于该公司与深深房之间的重大资产重组。2016年10月9日,A股上市公司深深房发布《关于重组上市的合作协议》公告,揭开恒大地产回归A股的序幕。

该公告显示,深深房与恒大地产及其股东凯隆置业签署重大资产重组协议,深深房将通过发行A股股份的方式购买恒大地产100%股权,恒大地产藉此实现A股上市。

鉴于凯隆置业此前持有恒大地产的股份比例为100%,为满足恒大地产在A股上市的相关政策条件,该股份需要在重组前进行适当稀释。具体为,参考《上市公司重大资产重组管理办法》关于上市公司发行股份的价格不低于市场参考价90%的规定,深深房发行股份的价格最低为9.99元/股。按此计算,为满足《深圳证券交易所股票上市规则》关于上市公司社会公众股东持股比例超过10%的股权分布要求,恒大地产在本次重组前引入战略投资规模应为不低于120亿元。

值得关注的是,在深深房(000029.SZ)发布《关于重组上市的合作协议》公告中,恒大公布的最初引战计划金额是300亿,但该公司在2日发布的公告中称:引战以来“市场反应热烈,公司最后决定选择本公告所述投资者作为引战的第一批投资者”。言下之意,该集团的引战计划极有可能因为市场反应热烈而启动第二轮引进,此番300亿也许只是开端。

客观上来看,第一轮引战之后,凯隆置业高达86.84%持股比例,也为恒大地产进一步引入投资者留下相对宽松的余地。

恒大地产是中国恒大的间接附属公司,按香港联交所相关上市规则,若引战的规模超过中国恒大市值(截至2016年12月30日收盘为661亿港元,折合人民币592亿)的75%(约450亿元),必须就交易事项召开股东大会并获得同意,审批程序复杂且耗时长。

由于深深房需于今年3月13日前披露重组草案,所剩时间已经不多,预计恒大即使要再度引入战投,也无暇召开股东大会寻求引战规模突破市值75%的上限,为此,预计其第二轮引战不会突破150亿,最大规模不超过450亿。

在恒大地产回A棋局里,引战工作的落地,意味着最为关键的一步已经完成,未来将与深深房就交易对价等细节进行敲定。

优化资本结构

2016年,中国恒大无疑是中国房地产市场最大受益者之一,据中国指数研究院日前发布数据,该集团全年实现销售额3810亿,一举将万科(000002.SZ)拉下蝉联了逾十年的“一哥”宝座。

但是,为了换取规模上的快速提升,该集团在过去两年持续放大的财务杠杆,成为投资者不断拷问其财务以及资金安全的焦点。尽管该公司截至2016年中期拥有1.86亿土地储备,但这仍然不足以打消资本市场的担忧,因为一旦国内房地产市场走坏导致销售不济回款乏力,恒大将面临资金链方面的压力。

鉴于此,恒大引入战略投资者,不但是其为了重组深深房而进行的必然操作,更在客观上修复公司的负债水平,实为一石二鸟的一次资本运作。

以其2016年中期业绩报告的数据总借款3812亿、现金余额2120亿、净资产1820亿为基础进行测算,恒大在成功引入300亿战投后,公司现金余额增加300亿至2420亿,净资产增加300亿至2120亿,根据“[净负债率=(有息负债总额-货币资金)/净资产]*100%”公式,其净负债率有望从92.97%下降至约65%的行业平均水平。若该公司留有后手进行第二轮引战,对应的净负债率将存进一步下降空间。

国内一位不愿具名的证券分析人士评论:“此次恒大地产引入300亿战略投资,是近年来国内房企最大规模的股权融资,远超法规约定的120亿最低底线。这显示出机构依然看好国内具有规模和品牌效应的房地产企业。就恒大地产本身而言,将在一定程度上增厚公司净资产,带动净负债率下降,从而实现资产负债表的改善,为未来几年的业绩增长打开空间。”

截至目前,恒大回A已经棋至中盘,这家巨无霸房企的回归大戏,极有可能成为2017年房地产行业最重大的事件。

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