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两会透露楼市新风向:农民工将成三四线市去库存主力(2)

www.taihainet.com 2016-03-11 11:15 来源: 新华网 叶鹏

  三四线城市降房价只是时间问题

  春节之后,北上广深等热点城市楼市骤然火爆,再现“恐慌性”购房氛围。由于部分城市市场回暖的速度超出政策预期,控制房价过快上涨的措施正在酝酿之中。

  从两会透露出来的信息看,一线城市将继续实施差异化调控,更注重分类指导,严控投资投机。

  两会期间,住建部部长陈政高表示,北上广深四个城市要稳定市场,主要采取五方面具体措施:实行严格的限购政策,同时实行严格的差别化税收和信贷政策;增加土地供应面积,并要及时公布信息,以稳定信心;增加中小户型供应数量,搞好保障性房屋供应建设;打击各种交易当中的违法违规行为;正确引导舆论。

  潘功胜透露,解决目前的一线住房上涨问题,需要一些综合措施。央行正与住建部、银监会等部门商量,准备开始对一些房地产市场、房地产企业、房地产中介机构参与金融业务进行治理,若没有资质,将不能跨界经营。

  全国政协委员、中国东方资产管理公司原总裁梅兴保认为,房地产应该落实分类调控、分区域施策的方法。从整个经济面来说,房地产需要去库存,但对于北京、上海、深圳这类人口净流入以及经济活力强、种类资源富集的特大城市,应该严格控制实施调控措施,适度去杠杆。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,两会之后,政府将出台防止一线城市房价过快上涨与市场过热的措施,抑制投资投机性需求的蔓延,防止楼市出现大起大落的现象。除严格执行楼市限购政策之外,部分一线城市如深圳等可能会提高限购政策执行门槛,抑制外来的投资投机需求。同时,为了拉低房价整体水平,政府可能重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案,调节楼市的交易结构,防止高端楼盘过热带动楼市过快上涨;增加中小套型土地配比与供应;针对房产交易环节实行差别化的税收政策,以调节市场成交结构,稳定房价;针对持有环节实行差别化的税收政策,以进一步抑制投资投机性需求等。

  与火爆的一线城市楼市截然不同,大部分三四线城市,如舟山、淮北、大同、南平等却仍在面临较大的去库存压力。两会代表委员和专家认为,三四线城市迟早将走降价去库存的路径。

  世邦魏理仕预计,短期来看,2016年上半年整体房价涨幅将继续扩大,一线城市下半年仍将看涨。随着货币政策趋于宽松,二线城市的住宅价格将进入加速上升期。沪上一大型房企高管表示,当前一线城市房价高企,与居民购买力逐渐偏离,销量高位运行难以持续。而二线城市住宅存销比下降明显,去库存压力正在积极释放。“我们今年要主打二线城市的返乡置业需求。”

  以安徽省会合肥为例,目前该市商品住宅处于供不应求状态,由于部分区域需求旺盛,开发商甚至将个别楼盘的房子与车位绑定销售。

  专家认为,2015年下半年以来,一线城市房地产市场明显升温,并传递到部分二线城市,但难以从二线城市进一步向三四线城市和小城镇传递。

  这也意味着,规模巨大的库存量背后,潜藏着多重风险。全国政协委员、住建部专家委员会成员张鸿铭指出,目前去库存的难点之一就是三四线城市库存。

  全国人大代表金硕仁认为,三四线城市中许多房地产开发企业资金成本高企,资金链紧绷,不排除房价会进入下行通道。

  蔡继明直言,一边是2.7亿农民工因买不起房而不能进城落户,另一边是大量的存量房价格高不可攀。只有改变现行房地产市场的游戏规则,对房地产市场的供给侧进行结构性改革,重新塑造房地产价格形成机制,实现房地产市场从结构到功能的根本转变,才能使房地产行业摆脱长期低迷的困境。

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