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美四月新屋销售超预期大跌

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  24日公布的数据显示,美国4月新屋销售连续第四个月下降,创下两年来最低点。但与此同时,4月新屋价格中位值同比增加19.6%,达到创纪录的45.06万美元。分析认为,美联储逐步提高利率、高房价和低库存等因素正导致房屋的可负担性持续下降,可能对经济增长产生不利影响。

  楼市呈现明显降温

  美国商务部24日公布的数据显示,4月新屋销售连续四个月下降,环比大跌16.6%,达到年化59.1万套,大幅低于市场预期的75万套,创下2020年4月以来的最低值,跌幅为近9年来最大;同比降幅为26.9%。美国3月新屋销售数据由之前的年化76.3万套修正至70.9万套。

  美国全国新屋销售均出现下滑。4月东北部地区新屋销售下滑5.9%,中西部地区销售下滑15.1%,人口集中的南部地区下滑了19.8%,西部地区下滑了13.8%。

  美国新屋销售在住宅总销量中的占比约为9.5%。2021年1月,新屋销售曾达到年化99.3万套,为2006年年底以来的最高水平。

  上周公布的成屋销售数据也显示出住房市场需求正在降温。美国房地产经纪人协会(NAR)公布的数据显示,4月份美国成屋销售下降至年化561万套,为2020年2月以来的最低值。

  分析人士认为,美国住宅销售下滑明显,主要反映了30年期固定抵押贷款利率自年初以来不断攀升的影响。

  摩根大通分析师丹尼尔·希尔弗表示,随着抵押贷款利率的上升,房地产市场最近几个月明显降温。

  美国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·尤恩认为,美国房地产销售活动正回到疫情前水平,预计未来还将进一步下滑。

  房地产市场是对利率最为敏感的领域之一。为应对高通胀,美联储正在加快提升利率水平。自今年3月以来,美联储已将基准利率上调了75个基点。外界普遍预期,美联储将在6月和7月的货币政策会议上再将基准利率分别上调50个基点。

  美联储逐步提高利率正导致房屋的可负担性进一步下降。住房抵押贷款融资机构房地美发布的数据显示,美国的30年期固定抵押贷款利率4月已上涨至5%以上,为2011年2月以来首次超过这一水平。

  供应短缺支持近期房价

  分析指出,在更高利率施压销售表现的同时,更高的房价也在限制房地产市场活动。不过,美国房地产市场的冷却速度可能因为创纪录的低库存而受限。

  美国待售成屋短缺严重,推动房价走高。19日公布的数据显示,截至4月底,待售成屋为103万套,较去年同期下降了10.4%。按照目前的销售速度,待售成屋供应量仅能支撑2.2个月。而美国4月成屋价格中值高达39.12万美元,创历史新高,同比大幅上涨14.8%。

  截至4月底,市场上待售的新屋数量为44.4万套,与3月底的41万套相比有所增加。但美国4月新屋价格中位值同比增加19.6%,达到创纪录的45.06万美元,与3月份的43.5万美元相比显著上升。

  不过,有分析认为,房地产市场销售放缓有助于供应出现回升和价格出现回落。

  美国商务部的数据显示,按照4月的销售速度,美国房地产市场库存能够支撑9个月,与3月份的6.9个月相比有所上升。

  地产市场面临下行压力

  目前,美国汽油和食品价格不断上涨,美国家庭生活压力不断加大。抵押贷款利率持续走高,购房者负担进一步加重,房地产市场如果表现低迷,将可能对经济增长产生不利影响。

  牛津经济咨询公司分析师奥伦·克拉奇金表示,更高的抵押贷款利率令购房者,尤其是首次购房者承受的成本不断上升。展望后市,收入的上涨将赶不上借贷成本和房价的上涨速度,房屋的可负担性将继续下降,为房屋销售增添下行压力。建筑商将会帮助增加住房库存,但是增加的幅度还不足以推动市场显著向有利于购房者的一边倾斜。

  疫情期间,由于居家办公和储蓄增加等因素的影响,许多家庭从拥挤的城市中心搬到空间更大的区域,这帮助推动房地产需求持续增长,价格不断上升。同时,全球性的供应链问题和价格上涨也在对新房建设造成不利影响。

  美国4月的待售新房中,获批却未开工建设的比例达到历史高水平,原因包括木材、门板、厨房用材等的短缺和价格上涨。

  房屋建筑商普遍对市场前景感到悲观。美国全国住宅建筑商协会公布的数据显示,5月份房地产建筑商信心连续第5个月下降,已降至疫情以来最低水平。该协会主席杰瑞·康特表示,美国房地产市场增长正在放缓。

  由于住房抵押贷款利率上升和美元走强等因素影响,摩根大通近期发布的研究报告把今年下半年美国经济增长预期从3%下调至2.4%。

  房利美首席经济学家道格·邓肯预计,随着美联储继续加息,美国经济将在2023年下半年陷入温和衰退。同时,失业率将在2023年年底从目前的3.6%升至4.4%。(记者:王婧 来源: 经济参考报

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