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佳兆业起死回生133天

www.taihainet.com 2016-04-13 10:24 来源: 《商界》杂志

  企业如人,有始,有终。我们想长生不老,企业想基业常青,却终究抵不住生老病死。最明智的作法,无非是尽最大的能力以防“暴毙”。郭英成被“晃”了一下,年销售额数百亿元的佳兆业,险些暴毙。但又有几人能够做到郭英成般的起死回生?

  133天后,再次走上深圳嘉里中心30楼,眺望脚下这片风流云散,成也由它、败也由它的热土,郭英成多么希望刚刚过去的2015年,恍如一梦。

  这一年,深圳楼市以47.5%的逆天涨幅,攀上另一个高峰,领跑全国;也是在这一年,郭英成创立的佳兆业集团,楼盘被锁,瞬间从全国TOP20的著名房企,深圳2013年、2014年住宅成交面积、成交额双料冠军,跌入谷底。

  锁房风波、涉腐传闻、创始人出走、债务违约,2014年超过百亿元的成交金额,依然弥补不了佳兆业2015年巨大的资本漏洞,命在旦夕。融创入局、生命人寿接盘、境内外重组,却始终只能让身陷泥潭的佳兆业,苟延残喘……

  但总归是会挺过来的,佳兆业命够硬。

  得失烂尾楼

  以烂尾楼起家的郭英成肯定未料到,有一天自己的佳兆业也要面临烂尾的风险。

  2014年10月中旬,深圳购房者爆出,佳兆业位于深圳的项目,假日广场、佳兆业中心悦峰及中央广场三个项目2 000多套房源被深圳市规划和国土资源委员会“锁定”;时任佳兆业董事会主席的郭英成“因涉及原深圳市委常委、政法委书记蒋尊玉一案”失联。

  佳兆业股价旋即下跌。两个月后,郭英成宣布辞去董事会主席,拱手交出了自己一手创立的佳兆业帝国。

  郭英成,广东潮汕人。在创办佳兆业之前,郭氏家族主要在潮汕一带从事贸易及工业生意。1999年,郭氏家族涉足房地产。不过,郭英成拿地的方式并非是“招拍挂”,而主要是靠收购烂尾楼与其他开发商合作,开发的第一个项目是深圳龙岗区布吉街道的著名烂尾楼——龙泉别墅。

  龙泉别墅位置偏远、人烟稀少。郭英成辗转接手后,将其规划成开放式主题公园——桂芳园。郭采用点式开发,每期树立一个相对应的个性,并将公园主题与建筑风格结合,无论从形式还是设计上,远高于周边楼盘。2000年9月,桂芳园一期发售时迅速获得市场强烈反响,郭英成随后继续加推8期,使之成为布吉第一个大型社区。

  郭英成在深圳楼市“一炮打响”,迅速由深圳关外进入关内,并从住宅拓展到商业地产。

  须知,接手烂尾楼能够以较低的成本获得土地资源,进而获得相对较高的利润回报。然而,敢于接手烂尾楼一方面必须有足够的资本能力,解决其盘根错节的债权关系;另一方面必须要有强硬的手腕和过人的人脉关系获得烂尾资源。

  而深圳排名前20的房地产开发商名单中,惯于抱团的“潮汕帮”占比达35%,这些条件对于郭英成来说,似乎是先天优势。

  2005年,郭英成用类似方式,入主“中国第一烂尾楼”——深圳中诚广场,由此获得“烂尾楼之王”称号。也是由此开始,佳兆业开始腾飞。

  与通过开发、销售房地产这种内循环方式来维持现金流的传统方式不同,由于深圳项目普遍比较优质,郭英成在佳兆业深圳项目上广用金融杠杆,通过向信托公司、非金融机构等渠道融资,以外循环方式来筹措发展资金,快速扩大其规模。

  其中一个主要方式是,佳兆业通过与信托公司合作,推出房地产信托产品,标的是旗下房地产项目,之后标的套标的,推出一系列类似信托产品,数次累加杠杆。并且,郭还让其深圳地产频频为其他区域项目充当融资抵押或担保品。2005年12月至2009年9月期间,郭英成运用杠杆收购了13个项目公司的控股股权,进而拥有了广州金茂、香瑞园等13个项目的权益,并于2009年12月在香港联交所挂牌上市。佳兆业也由“烂尾楼专业户”晋升为“旧改专家”,而郭英成也被奉为“旧改之王”。

  2008-2013年,佳兆业的年销售额从31亿元增长到239亿元,年均复合增长率达48%,一举成为楼市黑马。而仅2013年全年,旧改项目就为佳兆业贡献了约30%的销售额。

  但是,建立在人脉关系之上的佳兆业,如此依赖金融杠杆的放大效应,也为它后来的危机埋下了伏笔。

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